Aluguel atrasado: negativação, despejo e como fazer acordo

Aluguel atrasado pode virar ação de despejo já no primeiro mês sem pagamento, porque a Lei do Inquilinato não exige um número mínimo de parcelas em aberto. A dívida também pode ser cobrada do fiador, registrada em cadastro de inadimplentes e protestada. O melhor caminho é um acordo escrito com o locador antes de o caso chegar à Justiça.

A dívida de aluguel tem regras próprias, diferentes das de uma compra no crediário: a lei que manda é a 8.245/1991, o contrato de locação vale como título executivo e o fiador entra na conta. A seguir estão os prazos de cada etapa, uma conta do que é preciso depositar para evitar o despejo e o roteiro de um acordo que protege inquilino e fiador.

Quantos meses de aluguel atrasado para despejo?

Não existe número mínimo de meses: um único aluguel não pago já permite ao locador pedir o despejo. O artigo 9º, III, da Lei 8.245/1991 diz que a locação pode ser desfeita "em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos". A ideia de que o dono precisa esperar três meses é mito.

Os encargos que o contrato passa ao inquilino, como condomínio e IPTU, entram na mesma regra. O prazo para pagar sem atraso é o que está no contrato. Se o contrato não fixar a data, o artigo 23, I, da mesma lei manda pagar até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido. Na prática, muitos locadores esperam antes de entrar na Justiça, porque a ação custa tempo e dinheiro, mas isso é escolha deles, não direito do inquilino.

Contrato sem garantia permite despejo com liminar em 15 dias

O despejo mais rápido acontece quando o contrato não tem nenhuma das garantias do artigo 37 da Lei 8.245 (caução, fiança, seguro fiança ou cessão de cotas de fundo), porque nunca foi contratada ou porque acabou. Nesse caso, o artigo 59, §1º, IX, permite ao juiz mandar desocupar o imóvel em 15 dias, antes mesmo de ouvir o inquilino, desde que o locador deposite uma caução equivalente a 3 meses de aluguel.

Mesmo com a liminar, a lei deixa uma saída: pelo §3º do mesmo artigo, o inquilino evita a desocupação se, dentro desses 15 dias, depositar em juízo a totalidade do que deve. Quem mora de aluguel sem fiador deve tratar o primeiro atraso como urgente.

Quanto custa evitar o despejo depois da citação

Evitar o despejo depois de citado custa o débito inteiro, atualizado, e não só os aluguéis. O artigo 62, II, da Lei 8.245 dá 15 dias, contados da citação, para o inquilino ou o fiador depositarem os aluguéis vencidos e os que vencerem até o depósito, as multas do contrato, os juros de mora, as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em 10% do valor devido se o contrato não disser outra coisa.

Veja uma conta de exemplo, com números redondos e ilustrativos: aluguel de R$ 1.200, dois meses em atraso, contrato com multa de 10% e juros de 1% ao mês.

Se o depósito acontecer depois de vencido o terceiro mês, entra mais um aluguel na conta. Por isso o acordo antes do processo quase sempre sai mais barato: sem honorários, sem custas e com espaço para parcelar. A multa do aluguel, aliás, não segue o teto de 2% do Código de Defesa do Consumidor, que está no artigo sobre crédito ao consumidor; vale o que o contrato de locação prevê. Se a cobrança parecer alta, peça a conta detalhada e leve a dúvida à Defensoria ou a um advogado. Os encargos em geral estão explicados em juros de dívida atrasada.

Aluguel atrasado pode negativar o nome?

Pode. O locador ou a imobiliária pode registrar a dívida de aluguel em cadastro de inadimplentes, como o SPC Brasil ou o Serasa, quando tem acesso ao serviço, e pode também levar a cobrança a protesto em cartório. Antes do registro, o birô precisa avisar o inquilino, pela Súmula 359 do STJ.

O protesto é outro caminho: a Lei 9.492/1997 define o protesto como a prova formal da falta de pagamento de títulos e outros documentos de dívida, e o cancelamento depois tem regras e custos próprios, explicados em protesto de dívida. O locador ainda pode ir direto à execução, sem ação de cobrança comum: o artigo 784, VIII, do Código de Processo Civil trata como título executivo o crédito de aluguel documentalmente comprovado, com os encargos, como taxas e despesas de condomínio.

Quem foi negativado sem receber aviso encontra os direitos em negativado sem aviso, e os prazos de registro em quantos dias de atraso para negativar. A cobrança dos aluguéis prescreve em 3 anos (Código Civil, art. 206, §3º, I), e o registro no cadastro tem limite de 5 anos; os dois prazos são diferentes, como mostra o texto sobre dívida caduca.

O fiador responde pela dívida, e com o próprio imóvel

O fiador responde pelos aluguéis que o inquilino deixou de pagar, nos limites do contrato de fiança, e é citado junto quando o locador cobra os valores na ação de despejo (Lei 8.245, art. 62, I). Se não pagar, pode ser executado e também ter o nome registrado como devedor.

O ponto mais duro está na Lei 8.009/1990: o imóvel onde a família mora é, em regra, impenhorável, mas o artigo 3º, VII, abre exceção para a dívida de fiança dada em contrato de locação. Ou seja, a casa do fiador pode ser penhorada por aluguel atrasado do inquilino. O fiador que paga pode cobrar do inquilino depois. As regras completas estão em fiador paga a dívida?.

Como fazer acordo de aluguel atrasado antes da Justiça

Um acordo de aluguel atrasado funciona quando a proposta cabe no orçamento junto com o aluguel do mês, que continua vencendo. O roteiro abaixo evita os erros mais comuns:

1. Peça o extrato da dívida ao locador ou à imobiliária, mês a mês, com aluguel, condomínio, IPTU, multa e juros separados.
2. Faça a conta da sobra real. A parcela do acordo soma com o aluguel corrente; se as duas não cabem, o acordo quebra no mês seguinte. A planilha de dívidas ajuda a ver quanto sobra.
3. Proponha por escrito: valor de entrada, número de parcelas, vencimento junto com o aluguel e o que acontece se uma parcela atrasar. O modelo de acordo de dívida serve de base.
4. Inclua o fiador no acordo ou dê ciência a ele, porque a dívida também é dele.
5. Peça recibo de cada pagamento. O artigo 22, VI, da Lei 8.245 obriga o locador a dar recibo discriminado do que o inquilino paga, e proíbe a quitação genérica.
6. Se houver registro em cadastro, combine por escrito quando a baixa será pedida. Paga a dívida inteira, o credor tem até 5 dias úteis para pedir a exclusão, pela Súmula 548 do STJ.

Quando não há como manter o imóvel, entregar as chaves com um termo de entrega e um acordo para a dívida restante pode sair mais barato que esperar o despejo. Guarde o comprovante de quitação no fim. Desconfie de qualquer boleto de acordo que chegue por mensagem com beneficiário diferente do locador ou da imobiliária: o golpe do boleto falso de acordo também atinge inquilinos. Promessas de "limpar o nome" para conseguir alugar, sem pagar a dívida, merecem a mesma desconfiança; os critérios para conferir quem oferece negociação estão em como saber se um portal de negociação é confiável.

Como consultar o CPF do inquilino?

Para consultar o CPF de um candidato a inquilino, imobiliárias e proprietários usam serviços pagos dos birôs de crédito voltados a empresas, que mostram registros negativos e, em alguns casos, a pontuação de crédito. O uso do score é lícito e dispensa consentimento, pela Súmula 550 do STJ, mas a pessoa pode pedir esclarecimentos sobre os dados usados.

Do lado de quem vai alugar, vale fazer a mesma consulta antes de levar os documentos: o SPC Brasil oferece consulta gratuita do próprio nome pelo aplicativo SPC Consumidor, e o passo a passo está em consultar nome no SPC grátis. Quem tem restrição e precisa de um imóvel encontra alternativas, como seguro fiança e caução, em nome sujo pode alugar.

Quando a renda caiu e o aluguel não cabe mais

Quando a renda caiu de vez, renegociar o valor do aluguel ou mudar para um imóvel mais barato costuma resolver mais que um acordo atrás do outro. Se o problema é a soma das dívidas, e não só o aluguel, o guia para quem está desempregado com dívidas ajuda a definir prioridades, e o de dívida de condomínio explica o caso de quem atrasou a taxa do prédio junto com o aluguel.

Se a ação de despejo já chegou, procure orientação logo, porque os prazos de 15 dias correm rápido. A Defensoria Pública presta orientação e defesa gratuitas a quem não pode pagar advogado, pelo artigo 134 da Constituição. Outras situações de aperto estão reunidas em golpes e situações difíceis, e as perguntas gerais sobre negociação, em dúvidas sobre negociar dívidas.