Dívida de condomínio: juros, protesto e como fazer acordo

Dívida de condomínio tem multa de até 2%, correção e juros e, ao contrário de quase todas as outras dívidas, pode levar à penhora do próprio imóvel, mesmo quando ele é a casa da família. O condomínio pode cobrar direto por execução, porque a lei trata a cota aprovada como título executivo, e tem 5 anos para cobrar cada parcela vencida.

Isso muda a ordem de prioridades de quem está com várias contas atrasadas. A seguir estão o que o condomínio pode cobrar a mais, uma conta de exemplo, como funcionam o protesto e a execução, por que o bem de família não protege nesse caso, quem responde quando o imóvel está alugado ou foi vendido e o passo a passo de um acordo que não deixe pontas soltas.

Quanto o condomínio pode cobrar de multa e juros?

O condomínio pode cobrar multa de até 2% sobre o débito, correção monetária e os juros previstos na convenção; se a convenção não fixar juros, vale a taxa legal do Código Civil, que é a Selic menos a inflação medida pelo IPCA. A regra está no artigo 1.336, §1º, do Código Civil, com a redação da Lei 14.905/2024.

Multa acima de 2% não tem base na lei, e os juros dependem do que a convenção diz. Por isso, o primeiro documento a pedir numa negociação é a planilha de débito, com cada cota separada em valor original, multa, juros, correção e, se já houver processo, honorários. A lógica dos encargos de atraso em geral está em juros de dívida atrasada.

Os números são só um exemplo, com juros escolhidos para facilitar a conta; os do seu prédio estão na convenção. Os honorários das duas últimas linhas seguem o artigo 827 do Código de Processo Civil: ao receber a execução, o juiz fixa 10%, e o valor cai pela metade se a dívida for paga por inteiro em 3 dias. A diferença entre negociar antes e depois do processo aparece nessa linha.

O condomínio cobra por execução e pode protestar

A cota de condomínio é título executivo extrajudicial pelo artigo 784, X, do CPC, desde que prevista na convenção ou aprovada em assembleia e documentalmente comprovada. Na prática, o condomínio não precisa de uma ação de cobrança demorada: entra direto com a execução, e você é citado para pagar em 3 dias (art. 829). Sem pagamento, vem a penhora, que pode começar pelo dinheiro em conta, respeitado o que a lei protege, como o salário, explicado em dívida pode bloquear conta.

O condomínio também pode levar a dívida a protesto, porque a Lei 9.492/1997 vale para títulos e outros documentos de dívida. Depois de pagar, em regra cabe ao devedor pedir o cancelamento no cartório, com a carta de anuência do credor; veja protesto de dívida e como cancelar protesto. Quem já foi citado encontra o caminho do acordo dentro do processo em dívida ajuizada.

O bem de família não protege da dívida de condomínio

A casa onde a família mora é, em regra, impenhorável pela Lei 8.009/1990, mas o artigo 3º, IV, abre exceção para a cobrança de "taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar". O Código Civil, ao tratar do bem de família instituído pelo próprio dono, é ainda mais direto: ele não fica livre das dívidas "de despesas de condomínio" (art. 1.715). É por isso que a cota atrasada pode levar o imóvel à penhora, ao contrário de um cartão ou de um crediário.

A dívida também acompanha o imóvel. Pelo artigo 1.345 do Código Civil, quem compra uma unidade responde pelos débitos do vendedor com o condomínio, inclusive multas e juros. Antes de comprar, exija uma declaração de quitação do condomínio; antes de vender, quite ou deixe a dívida descontada no preço, por escrito.

Dívida de condomínio prescreve em quanto tempo?

A dívida de condomínio prescreve em 5 anos, contados do dia seguinte ao vencimento de cada cota. O STJ fixou essa regra no Tema 949, que vale para cotas ordinárias e extraordinárias. Como cada parcela tem a própria data, as mais antigas podem prescrever enquanto as recentes continuam cobráveis.

Atenção ao acordo: um ato seu que reconheça a dívida, como assinar uma confissão, interrompe a prescrição uma única vez, e o prazo recomeça (art. 202 do Código Civil). Antes de assinar termo que inclua cotas muito antigas, confira as datas. Os prazos de outras dívidas estão em dívida prescrita pode ser cobrada.

Imóvel alugado: inquilino ou dono, quem paga?

A Lei do Inquilinato divide as despesas: o inquilino paga as despesas ordinárias de condomínio, como salários dos funcionários, água e luz das áreas comuns e limpeza (art. 23, XII), e o proprietário paga as extraordinárias, como obras de reforma da estrutura do prédio (art. 22, X), pela Lei 8.245/1991.

Para o condomínio, porém, quem deve é o condômino, e a dívida segue a unidade. Se o inquilino deixa de pagar a cota ordinária, o problema chega ao dono, que pode cobrar do inquilino pelo contrato de locação. As consequências de atraso no aluguel em si estão em aluguel atrasado.

Como fazer acordo de condomínio sem deixar pontas soltas

O acordo com o condomínio é feito com o síndico ou com a administradora, e precisa cobrir a dívida antiga sem atrapalhar as cotas que continuam vencendo. O passo a passo:

1. Peça a planilha de débito com cada cota separada em valor, multa, juros, correção e honorários.
2. Confira os encargos: multa de até 2%, juros da convenção ou taxa legal, e se há cota prescrita na lista.
3. Pergunte quem pode dar desconto. A convenção ou a assembleia definem até onde o síndico pode negociar multa e juros.
4. Calcule a parcela somando a cota do mês. O acordo convive com as cotas novas; se a soma não cabe, o acordo quebra.
5. Exija o termo por escrito com as cotas abrangidas, o total, as parcelas, as datas, o que acontece num atraso e a quitação ao final. Um modelo está em modelo de acordo de dívida.
6. Se já houver execução, faça o acordo no processo. O artigo 916 do CPC permite reconhecer a dívida, depositar 30% com custas e honorários e pagar o resto em até 6 parcelas mensais, com correção e juros de 1% ao mês.
7. Guarde os recibos de cada parcela e peça a declaração de quitação no fim, como explica comprovante de quitação de dívida.

Na hora de decidir o que pagar primeiro, pese o risco: a cota de condomínio ameaça o imóvel e fica fora da conta do mínimo existencial, pelo artigo 4º do Decreto 11.150/2022. A ordem sugerida está em quais dívidas pagar primeiro, e o que está no seu CPF nos birôs aparece na consulta de dívidas pelo CPF. Se o processo já avançou e você não tem como pagar advogado, a Defensoria Pública atende sem custo; outras respostas estão em dúvidas sobre negociar dívidas.